Машканта: разбираемся в тонкостях страховки для ипотеки

На рынке страхования в Израиле доминируют пять крупнейших компаний: «Харель», «Мигдаль», «Феникс», «Менора Мивтахим» и «Клаль». Закон «О договоре страхования», принятый в 1981 году, ориентирован на защиту прав потребителей, и многие его положения в случае возникновения противоречий между документами имеют преимущественную силу Закон предписывает, чтобы полис был написан понятным языком; в нём должны быть указаны все существенные сведения: объём покрытия, лимиты, период страхования, размер премии и так далее.

Закон предусматривает несколько видов обязательного страхования, к числу которых относится страхование машканты (ипотеки).

Что такое машканта?

Все хотят иметь собственный дом или квартиру, но не у каждого человека есть на это средства. Решить вопрос помогает ипотека: кредит от банка или другого финансового учреждения, в котором залогом является приобретаемая недвижимость. Такой кредит, как правило, долгосрочный, на период до 30 лет, и в течение этого времени заёмщик обязан погасить как одолженную сумму денег, так и начисленные проценты. Как правило, договор займа предусматривает обязательное страхование жизни клиента и страхование объекта недвижимости.

В Израиле ипотека называется «машканта». Есть ряд особенностей, которые отличают её от привычного россиянам ипотечного кредитования, и прежде всего это касается жёсткого ограничения на размер покрытия жилищной ссуды: он установлен в размере 75 процентов. Это означает, что любой банк в Израиле имеет право выдать не более ¾ от стоимости приобретаемого жилья, а первоначальный взнос составляет 25 процентов.

Подобными ограничениями банки пытаются минимизировать свои риски. По этой же причине величина регулярных взносов по ипотеке не может превышать 33%-40% от чистого месячного дохода (после уплаты всех налогов и других кредитов).

Машканту можно оформить как в шекелях, так и в иностранной валюте. Последнее имеет смысл, если человек работает на иностранную компанию и получает зарплату в долларах или евро; в противном случае могут возникнуть сложности с переводом средств из-за границы.

Главная составляющая машканты – это процентная ставка, которая бывает нескольких видов:

• Фиксированная и без индексации (квуа ло цмуда): ставка устанавливается при оформлении кредита и не меняется
• Фиксированная и привязанная к индексу потребительских цен (ИПЦ) – квуа цмуда: ставка обновляется при каждом изменении ИПЦ
• Плавающая ставка, привязанная к ИПЦ (миштана цмуда): она меняется через определённый период – например, раз в 5 лет
• Плавающая ставка, не привязанная к ИПЦ (миштана ло цмуда): она тоже меняется раз в несколько лет, но основная сумма долга не индексируется в зависимости от ИПЦ
• Плавающая ставка, привязанная к ставке «Прайм» (миштана рибит ха-прайм): «Прайм» – это величина ключевой ставки плюс маржа банков в размере 1,5%

Как правило, ипотечные планы с фиксированной ставкой предусматривают штрафы за досрочное погашение. Уникальность израильской машканты состоит в том, что кредит может быть разбит по частям: например, одна половина платежей рассчитывается по фиксированной неиндексируемой ставке, а другая – по плавающей, привязанной к «Прайм».

Новым репатриантам доступна ипотека на льготных условиях, с государственной поддержкой. Её можно оформить только на своё первое жильё в Израиле и только с 21 года. Процентная ставка в этом случае будет более низкой, а штрафы за досрочное погашение отсутствуют.

Как устроено ипотечное страхование в Израиле?

При заключении договора об ипотечном кредитовании банки потребуют оформить страхование ипотеки – битуах машканта. Оно состоит из двух элементов:

1. Страхование жизни
2. Страхование объекта залога

Страховку можно приобрести у самого банка или в частной компании. Во втором случае она, скорее всего, обойдётся дешевле. Правила предписывают страховать только стены (структуру), но частные страховщики могут по желанию клиента оформить комплексный договор, в который будет включена страховка имущества или ответственности перед третьими лицами.

При обычном страховании жизни в полисе клиента указываются бенефициары (выгодоприобретатели), которые получат деньги в случае его смерти. В случае страхования машканты основным бенефициаром является банк. Страховая сумма по полису выплачивается ему единовременно. Если после этого остались какие-то деньги, то они будут выплачены остальным бенефициарам – например, членам семьи.

Страховая сумма (схум битуах) – это остаток по кредиту. Поскольку он с каждым годом уменьшается, то и страховая премия (премия битуах), рассчитываемая как процент от этой суммы, становится меньше. Соответственно, уменьшается величина ежегодных платежей.

Размер премии определяется исходя из возраста страхователя, срока машканты и процентной ставки. Он привязан к индексу потребительских цен – «мадад мехирим ле цархан».

Что касается страхования строения, то существуют два типа полисов: стандартный, или базовый, и «от всех рисков». Банки требуют от заёмщиков приобретение только базового полиса. В объекте страхования выделяются 4 компонента:

• Структура (стены)
• Внутреннее наполнение, которое не является частью конструкции
• Ответственность перед третьими лицами
• Ответственность работодателя за сотрудников, работающих на дому

Страхование структуры покрывает ущерб и убытки, вызванные природными явлениями или произошедшие в результате взлома, ограбления, вандализма и гражданских беспорядков.

Нужно отметить, что полис покрывает только восстановительную стоимость, которая рассчитывается на основе регулярно публикуемых справочников. Чтобы была компенсирована рыночная стоимость, нужно приобретать расширенную страховку.

Страхование содержимого, равно как и страхование ответственности, не является обязательным. Если клиент захочет заключить такой договор, страховщик может потребовать установить средства защиты от проникновения и краж: стальную дверь, решётки или металлические жалюзи на окна, охранную сигнализацию и так далее.

Зачем страховать ипотеку?

Банку требуется обеспечение в виде страховки, чтобы в случае смерти заёмщика или повреждения приобретаемого объекта недвижимости банк мог сразу получить возмещение. Несмотря на то, что дом или квартира находятся а залоге, на их реализацию потребуется время: банк снижает для себя эти риски, перепоручая продажу недвижимости страховой компании.

Для заёмщика страховой полис служит гарантией, что после его смерти семья не останется без жилья, а груз выплаты машканты не ляжет на плечи наследников. А если застрахованы конструкции помещения, то в случае его сильного повреждения или разрушения не придётся платить ипотеку за уже не существующий объект.

Советы при оформлении страховки

Прежде всего, не стоит оформлять полис в банке: в этом случае условия будут наименее выгодными. Есть десятки частных страховых компаний, которые готовы предложить более гибкие и приемлемые варианты. Разница может составлять сотни шекелей.

Условия, на которых страховщики предлагают оформить полис, могут отличаться в зависимости от возраста клиента, и то же самое касается машканты. Поэтому от того, кто назначен основным заёмщиком, будет зависеть размер платежей. Здесь нужно тщательно взвесить все «за» и «против».

Ипотечное страхование оформляется на весь период действия машканты. Однако, договор можно и нужно перезаключать с другими компаниями, поскольку страховщики конкурируют за клиентов и обычно предлагают скидки по новым договорам.